| 青新论坛 > 生活资讯 > 主题:《西宁市物业管理条例》解读 | 【 取本贴地址 】 【字体： 大 中 小 】 |
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| 作 者 | 主 题 |
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扎西
头衔： 版主 注册日期： 2007/12/23 发贴数： 803 精华数： 0 共享收藏 |
楼主 《西宁市物业管理条例》解读 《西宁市物业管理条例》解读 （一）住房商品化、物业服务有偿化的今天，业主们经常遇到一些前所未有的问题，解决这些问题没有经验可找。将于今年5月1日起实施的《西宁市物业管理条例》，让更多的人了解业主委员会，懂得如何维护广大业主的权益，知晓物业管理企业和小区业主之间的权责关系，让业主们真正意识到小区是全部业主的，每位业主都有义务参与小区的管理。 经过几年的努力，西宁市物业管理已全面启动。截至2006年12月，西宁市实行物业管理的物业项目达到742个，管理面积1156.88万平方米，覆盖率达43%(西宁市物业总量2406万平方米)。物业服务企业166家，从业人员4000余人；共创建9个国家级示范住宅小区、11个省级示范住宅小区、18个市级示范住宅小区。物业管理已成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业。同时，物业管理的发展，对于改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，维护社区稳定，扩大就业起到了积极的作用。 《西宁市物业管理条例》的制订主要依据了《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》的规定，同时参考借鉴了浙江、重庆、成都、福州、西安、银川、深圳等城市的现行管理规定和管理经验。从2006年开始着手起草， 2007年，政府相关部门专门成立立法组，到西宁市人大常委会审议通过，《西宁市物业管理条例》的出台几经调研、论证，期间，广泛征求了市民和社会各界意见、建议。《条例》的颁布，是西宁市物业管理发展史上一件具有里程碑意义的大事，标志着西宁市物业管理进入了制度化、规范化发展的新时期。 《西宁市物业管理条例》的亮点 ★关于适用范围。《条例》第二条规定，“本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例”。在地域上，既考虑到全市城镇房屋的物业管理，也考虑到市属三县的物业管理；在物业类型上，既考虑住宅物业(包括商品住宅、拆迁安置房、房改房等)，也考虑到非住宅物业的物业管理。 ★关于街道办事处(乡镇人民政府)和居村两委会职责的确定。一直以来，街道办事处、社区居民委员会对业主大会、业主委员会的指导监督作用未能有效发挥，且未介入物业管理，使业主与物业服务企业之间的纠纷不能及时有效地协调处理。因此，《条例》第四条第三款规定:“街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设之间的关系。”第五条规定：“鼓励和支持居民委员会依法对辖区内的业主大会、业主委员会进行指导和监督。” ★关于业主大会及其执行机构业主委员会的成立、设立与运行。当前，业主对物业管理中的财产维护意识、公共责任意识，要么淡漠不清，要么强化曲解；业主大会、业主委员会的角色缺位、错位、越位，业主大会要么不成立，要么成立后的矛盾反而更难调和解决，既不利于物业管理健康有序发展，也不利于社区建设，甚至影响到社区安全和稳定等问题。《条例》在《物权法》、国务院《物业管理条例》的原则规定和精神范围内，在第二章以共22条的内容对业主自治体系作了具体规定。 ★关于物业交付使用的规定。近年来，业主与物业服务企业之间因为物业交付产生的矛盾比较多，为此，《条例》第四十一条对物业交付作出规定，即“物业交付是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续；业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。” ★关于业主未实际入住，按70%缴纳物业服务费；业主自行不采暖按50%缴纳采暖费的规定。物业交付前，物业服务费由建设单位承担，物业交付后，房屋产权已经转移给业主，业主入住与否，物业管理活动都要正常进行，这是物业管理的综合性、延续性、公众行决定的。业主未入住，除不产生生活垃圾外，各项物业服务都享受到了。物业管理区域内规划设计为集中供热的，锅炉配置是按小区的总建筑面积、总户数来确定的，业主自行不采暖，锅炉及其配套的设施设备仍要运行，供热企业也要同样投入运营成本。另外，业主不采暖，还有可能影响其他业主采暖的情况。因此，《条例》第四十一条规定，业主未实际入住和业主自行不采暖的费用缴纳比例，即“物业交付后，业主未实际入住的，按应缴纳物业服务费数额的70%缴纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。但可能危害其他供热用户用热或者影响室内公共设施安全运行的，不得停止用热。停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%缴纳采暖费。” ★关于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收相关费用问题。业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间，是一种合同关系。作为合同当事人，业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同约定来行使合同权利和履行合同义务。物业服务企业并不是合同当事人，没有义务向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位代收这些费用，也无权向业主收取这些费用。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业服务企业代收有关费用的，相关单位应与物业服务企业签订委托协议，约定代收服务费用。在这种有偿服务中，业主不是合同的主体，因而不担负因其而产生的任何费用。因此，《条例》第四十二条强调：“物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”并明确强调，“前一款所列条例单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。” ★关于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的规定。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位通过供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等的供应为业主提供服务，业主支付相应的费用。其相关管线和设施设备是其提供服务的必要设施，是其履行合同的一部分。业主缴纳的费用，已经包括相关管线和设施设备维修、养护费用。目前，西宁市的供气、通讯、有线电视等单位，已经按国务院《物业管理条例》第五十二条的规定承担了相关管线和设施设备的维修、养护责任，而供水、供电部门仍未按《物业管理条例》规定执行。物业管理区域内供水、供电相关管线和设施设备的建设费用已经由业主承担，供水、供电部门无偿使用、受益，若供水、供电等单位不承担相关管线和设施设备维修、养护的责任，再由业主来承担，显然是不公平的、不合理的。因此，《条例》第四十一条第二款规定：“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。” ★关于物业保修金的规定。近年来，西宁市住宅建设迅速发展，但从目前情况来看，部分物业交付使用后房屋质量等遗留问题依然大量存在，在开发建设单位与购房者的房屋质量问题纠纷中，购房者往往处于弱势一方。按照《建设工程质量保证金管理暂行办法》(建质[2005]7号)“建设工程竣工结算后，发包人应按照合同约定及时向承包人支付工程结算价款并预留保证金”的规定，开发商需留存保修金，但是，尚没有一个专门的部门来对其进行监管，房屋出现问题，部分开发商置之不理，业主束手无策，有些只能业主个人解决。启动住宅物业保修金制度后，在物业保修期内，一旦物业交付后业主发现房屋建筑工程存在质量等问题的，建设单位推诿、扯皮，或者因其歇业、破产等原因无法履行保修责任的，都可以使用市、县物业行政主管部门统一归集的保修金，由业主委员会组织维修，其费用从保修金中列支。因此，为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，保障物业正常维修和使用，《条例》第四十七条规定：“建设单位在物业竣工验收前，应当按物业建筑安装总造价2%的比例一次性向市、县物业行政主管部门选定的商业银行交存物业保修金，作为物业保修期间的维修保证费用。” (西海都市报 作者：张廷锋 唐超月) -------------------------- |
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2008/04/18 15:26:35
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扎西
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2楼 《西宁市物业管理条例》解读（二）物管条例热点释疑 物业费成物业与业主关注焦点 2007年3月，城建委、法制委员会同西宁市政府法制办、房产管理局的同志区别不同情况，深入到西宁市不同类型的小区调研。 法制委员会曹主任说，调研过程中，他们在选定的小区内召开了座谈会，邀请物业公司和小区业主座谈。座谈中，双方意见的焦点基本集中在物业费用上。物业公司认为，他们的服务到位了，业主就不应该拖欠物业管理费，但业主认为，他既然交费了，物业公司就应该全面负责到位，做不到，业主就不交费。实际上，大部分业主不太对于物业服务成本或者物业服务支出的构成不太了解。那就让我们来看看物业服务成本都包括什么：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。另外，在终端收费上，意见有些分歧，水费、电费到底该怎么收、由谁来收，讨论了很久。不过这些问题都在《条例》中得到了解决。(作者：雅宁) 居委会帮助小区成立业委会 成立业主委员会，是管理部门和开发商以及小区业主们最头痛的一件事。部分开发商由于理解上的偏差，总认为业主委员会就是业主们集中起来找麻烦，与开发商作对的组织，因此，不愿意，甚至阻挠业主们成立业主委员会。而对于由居委会等管理的小区，由于居委会基层工作的复杂性和繁琐性，根本抽不出时间和精力来组织业主们成立业主委员会，因而，这样的小区很少有业主委员会。 另外，对于广大业主们来说，许多人抱着多一事不如少一事的态度，不愿意站出来为大家服务。有些老人虽然很热心，想为居民们服务，但 在子女的阻拦下只能作罢。因此，成立个业主委员会还真不是一件简单的事情。 新的《条例》中规定，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立首次业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。那么，由街道办事处和居委会等出面成立业主委员会，是否会容易一些呢？对此，不久前刚刚帮助茂源·水岸星光小区成立了业主委员的公园巷社区主任王虹颇有感慨。作为业主委员会筹备组的组长，王虹说，筹备组成立后，这候选人还不好选。按照以往的经验，业主委员会委员要替大家跑个腿儿干点活儿不说，还累心，所以，许多人并不想干这没名没利还受气的活儿。于是，他们在业主中作了一些宣传和解释工作。在得到大家的理解后，许多业主还主动找到筹备组希望自己能成为候选人。从这件事上，她感觉到，其实，我们的业主还是很通情达理的，只要居委会的工作做到位了，还是能得到大家的信任和支持。因为，现在的小区里业主互相并不认识，要想让他们自己组织、成立业主委员会，还真不是件容易的事儿。但社区做起这样的事情来相对会容易得多。“虽然累，但这样一来，大家能和谐相处，我们累也值了。作为社区，说到底就是为百姓服务的。” (作者：王复莲) 相关链接：关于业主委员会的成立及备案 业主大会、业主委员会成立的条件、程序：住宅房屋出售率(实际交付使用的建筑面积)达到50%以上，或者自首套(层、楼)出售并实际交付使用之日起已满两年的，应当成立业主大会。街道办事处(镇人民政府，以下简称街道、镇)应在收到业主成立业主委员会的书面告知后10个工作日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表3名。筹备组的组长由社区居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由社区居民委员会推荐产生。街道(镇)应当指导筹备组开展工作。物业管理企业应配合筹备组开展工作。 筹备组的职责有：1.自成立之日起15日内拟定《业主公约》(草案)、《业主大会议事规则》(草案)、《业主委员会议事规则》(草案)； 2.确定业主委员会委员的人数；3.确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；4.确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数；5.根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法。 业主大会职责有：1.选举、更换业主委员会的成员；2.制订、修改业主公约和业主大会议事规则；3.选聘、解聘物业管理企业；审议与表决物业管理服务合同；4.监督业主委员会、物业管理企业的工作；5.决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；6.决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；7.决定物业管理的其他重大事项。 《条例》第十二条规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定：由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： (一)20%以上业主提议的； (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； (三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府、房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当依法履行下列职责： 1.召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况； 2.组织业主委员会的换届选举；3.代表业主大会签订物业管理服务合同；4.监督业主公约的实施；5.配合街道办事处、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；6.公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；7.业主大会赋予的其他职责。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的街道(镇)备案。备案时应提交以下材料：1.业主委员会备案登记表；2.业主公约；3.业主大会议事规则；4.选举和表决结果统计表；5.业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况；6.业主大会会议记录;7、业主大会会议签到册。 以上提交材料需在业主委员会选举成立3日之内在物业管理区域内公示10日。街道(镇)应当在收到上述材料后10个工作日内备案，并将有关情况书面通报市房产行政主管部门、社区居民委员会、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。(西海都市报 作者：张廷锋 唐超月) -------------------------- |
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2008/04/18 15:31:09
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扎西
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3楼 西宁物业：服务分级收费有别 普通住宅收费实行政府指导价普通商品房、经济适用房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务收费实行政府指导价，并根据服务等级标准收取综合物业管理服务费，物业服务管理收费的基准价格分为三级。 一级物业服务标准为每月每平方米0.45元，其中，基本要求0.15元；房屋管理0.05元；共用设施设备维修养护0.04元；协助维护公共秩序0.04元；保洁服务0.10元；绿化养护管理0.07元。 二级物业服务标准为每月每平方米0.40元，其中，基本要求0.14元；房屋管理0.05元；共用设施设备维修养护0.04元；协助维护公共秩序0.03元；保洁服务0.08元；绿化养护管理0.06元。 三级物业服务标准为每月每平方米0.35元，其中，基本要求0.13元；房屋管理0.05元；共用设施设备维修养护0.04元；协助维护公共秩序0.03元；保洁服务0.06元；绿化养护管理0.04元。 收费浮动幅度，根据提供服务质量的优劣，在物业服务管理收费基准价基础上，可在10%以内上下浮动；高层住宅考虑到电梯运营费用，以基准价为基础，可在50%上浮，具体上浮幅度由物业管理企业和业主委员会协商议定，并在物业服务合同中约定。 高档住宅等实行市场调节价 高档商品住宅、公共商业区、写字楼、办公楼、宾馆饭店、工业厂房等物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业管理企业和被服务单位根据所提供的具体服务标准和物业服务成本双方约定。物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 代收手续费协商确定 物业管理企业接受委托代收有关费用的，代收手续费向委托单位收取，标准由物业管理企业与委托单位协商确定，并向委托人提供代收凭据，物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同以外的服务收费，由物业管理企业与业主或使用人按实际发生的服务费用双方协商议定。服务等级由企业与业主委员会商定 物业管理收支应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，物业管理企业提供的各项服务及标准经与被服务对象约定后，按照相应服务等级规定的收费标准执行，服务等级由物业管理企业与业主委员会协商确定。 五、财务要公开 物业管理企业应当建立管理服务联系和财务公开制度，应当定期向业主大会或者全体业主公布物业服务收费资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业企业应当及时答复。 共用部位改造等费不计入服务成本 物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过建立专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 收费要明码标价并公示 物业管理企业在执行收费标准时，必须做好服务工作，切实提供质价相称的服务，并规范管理，不断提高服务质量，接受业主和使用人的监督，收费要公开透明，明码标价，经审核备案的收费标准，必须在服务地点醒目位置挂放，以示公众，接受服务对象的监督，如违反规定，由物价部门根据国家有关价格法规予以查处。(西海都市报 雅宁 王复莲) -------------------------- |
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2008/04/18 15:33:54
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扎西
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4楼 解读《业主临时规约》别忽视您的公共权益 随着越来越多的市民住进商品房，物业管理也逐步商品化。有了商业化的收费，居民们对物业服务的要求也随之提高。同时，“管理”二字也显得有些尴尬：一些明显有碍他人的行为，物业公司是管理还是不作为？每个小区居民，都有相对应的权利，也有相对应的义务。如何约束有些过度的“权利”，保证业主共同合理的权利？即将推广的《业主临时规约》，比法律更细致的约定，将给业主和物业公司迎刃而解的方法。案例一：春季到来，家住虎台某小区的沈先生发现，小区的一些住户，开始“合理”利用小区内的小花园。他们用树枝、绳子之类的东西，在花园里圈出“自留地”，在这里种菜。一时间，每栋楼房前的小花园，到处都是“围墙”高矮不一的小菜地，看起来杂乱不堪，破坏了小区里的环境。 天气暖和以来，不少居民就打上小区绿化带的主意。城东区某小区物业公司还在院子公示栏里张贴公示：严禁在小区绿化带种菜，违者后果自负。结果，种菜的照样还在种菜，并没有自负什么严重后果。 案例二：进入3月以来，天气转暖。西宁市城东区某小区开始新年度的绿化。物业工作人员花费了几周时间，给小区内的花园松土，浇水，有些花园内还重新移植了花草。这个小区门口花园以北，是一个弧形设计的小花园，秋冬季，住户们为了少走一两步路，就在花园里踩了一条路。如今，这儿重新种了花草，可有的住户还从这儿走来走去，就是为了省那两步路。 案例三：某个周末，市民叶女士正在家中休息，突然，一阵冲击钻的噪音传了过来。叶女士赶紧从窗户往外一看，发现楼上正在安装户外的晾衣架。叶女士不禁有点郁闷，现在，想在窗户架子上让花草晒晒太阳，说不定接到的是楼上衣服上的滴水了。望着对面楼上好几户在户外的晾衣架，还有这些衣架上五颜六色的衣服、尿布，叶女士更加烦恼：这样装衣架，小区楼面整体外观就越来越杂乱难看。难道，阳台上原本装的晾衣架就真的不够用吗？ 案例四：4月13日晚，市民陶女士早早休息了。可11点40左右，她被音响声吵醒。原来，楼上的住户又在“狂欢”。她叹了口气，用被子蒙着头，可音响的声音实在很大。遇到这样的邻居，陶女士很无奈：每到过年，楼上的总是用竹竿挑着鞭炮，从窗户伸出去放，开着窗户，炸开的炮仗都蹦进来了。 案例五：小张经常在小区公示栏里看到各种信息：催缴电费、物业费用的，寻物启事等，可现在，小区那些楼体外部，也经常张贴着小纸片，什么家教信息、售房信息、租房信息等。崭新的小区，崭新的楼体，被张贴的小广告给破坏了。为什么就不能把这些信息张贴到公示栏里呢？ 规定：《业主临时规约》第十八条禁止下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；占用或损坏物业公用部位、公用设施设备及相关场地，擅自移动物业公用设施设备； 违章搭建、私设摊点； 在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物； 违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声； 擅自在物业公用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画； 利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动…… 解读：住户共有的绿化带，个别人却在这里种菜，影响美观，还造成资源利用的不对等。半夜三更，在自己家听音响、开PARTY，只顾自己的利益，忽略他人的权益。踩踏公共绿化带、在公共场所胡乱张贴、刻画……种种行为危害着小区住户共同的利益，可好像又不属于哪个具体业主或物业公司管理。 随着业主临时公约的推广，这些细节性的问题，将有业主委员会委托给物业公司管理，这样，才能维护业主共同的利益。 案例六：小白住在一楼。住进这个单元不久，他就发现，对门男主人赋闲在家，他们利用一楼的便利，把阳台开辟为小卖店。本来他还挺高兴，想着以后买个什么生活用品比较方便，谁知烦恼却由此而来。每天，对门住户就把这个单元的程控门开着，方便这些“麻客”出入。有一次，小偷从开着的程控门乘虚而入，把他们单元住户地下室的门全撬了，小白放在地下室的一点小东西被搬空了；每天晚上，前来打麻将的人络绎不绝，搓麻将的声音、麻友们的喧闹，常常让小白失眠。 相关条款：《业主临时规约》第十条，业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。 解读：自己楼道的程控门，自己想开想关，好像都是自己的事情。但一个单元的程控门却关系着整个单元十来户住户的安全，所以，小白对门的住户，把程控门当成自己私有的，随时开着候客，物业公司和其他住户完全有权制止。 另外，《业主临时规约》是配合新实施的《物权法》制定的，根据《物权法》规定，私自改变房屋用途，把住宅改作商用，也是违法的。 案例七：王女士家住共和南路的某高层。最近，王女士所在单元好像有人在装修。每次，王女士上下班，都能在电梯里看到沙石颗粒，有时候，电梯内壁都沾满了土。这让王女士他们都很烦恼。他们都住进来两年了，怎么还有人在装修，一人装修，影响整个单元住户的卫生。 相关条款：《业主临时规约》第十一条，业主需要装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装修装饰行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。 解读：由于各业主的经济状况不同，同一小区甚至同一单元的住户，装修装饰总难免有时间差。所以，在电梯等公共设施使用方面，也总有落差。有些不自觉的住户，在电梯和楼道里遗留下装修垃圾；在别人休息的时候使用电钻等，都危害了业主的公共利益。根据《公约》条款，业主共同的利益才能更有保障。 案例八：市民秦女士楼上的住户一直没有入住，也没有取暖。今年1月份，天气寒冷，楼上住户的暖气设施被冻裂了。刚开始，秦女士家厨房房顶有渗水情况，后来，他们家客厅的墙面也被渗成花脸了。秦女士联系不到楼上住户，只好赶紧联系物业公司，谁知，物业公司也联系不到楼上住户。持续的渗水，把秦女士家“祸害”得厉害。 相关条款：《业主临时规约》第二十二条，发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护，但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方(如所在地居委会和派出所等)的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。 解读：这条规定对西宁市很多小区相当有针对性。目前，西宁市不少小区的住户并没有完全入住，很多州县住户的房屋，大多数情况下是空置的，由此同现了很多问题，上下水损坏、冬季取暖等。因为部分住户不在，导致这些问题难以解决。第三方介入的方式，可以为这些部分住户不在的小区解决许多实际问题。 记者手记：即将推广的《规约》和相关法规有区别，它更细致、更具体地关注了每个业主在小区生活里的细节利益；另外，它还根据每个小区的特殊情况，制定不少“空缺”条约，方便业主委员会在具体实践时的操作。它不是法规，但它在商品化的物业服务中，显得及时而体贴。(西海都市报 作者：刘慧兰) -------------------------- |
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2008/04/18 15:35:31
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5楼 关于水电费、取暖费的收取 <物业管理条例>(国务院令第379号)第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。西宁市发展计划委员会宁计价(2002)705号《关于对西宁地区天然气供暖价格试行标准的通知》规定：(一)天然气供暖价格标准：居民用户供暖价格每月每平方米3.20元；非居民用户(商业铺面经营户、写字楼承租者等)供暖价格，以居民用户月供暖价格为基准价，在上浮15%-25%的幅度内由各供暖经营单位根据实际情况自定，但不得突破最高浮动幅度。(二)供暖收费面积计收标准：城镇居民供暖价格按住户套内建筑面积计收；非居民用户供暖价格按实际租赁面积的建筑面积计收。(三)供暖期限从每年10月15日至次年4月15日止，供暖期为六个月。(四)各供暖经营单位给用户提供的供暖温度在供暖期间必须达到国家建设部规定的“用户室内采暖温度应为18℃±2℃，不低于16℃”的标准要求，以保证为消费者切实提供质价相称的服务。 (西海都市报 作者：张廷锋 唐超月) -------------------------- |
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2008/04/18 15:37:33
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扎西
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6楼 办理土地登记需要哪些资料 为配合第二次全国土地大调查工作，4月份，各区相关部门开展了土地权属的登记工作。但是，一些市民办理土地证时所拿手续不齐全，影响了土地权属登记工作。很多市民问：办理土地登记需要哪些资料呢？对此，4月15日，记者采访了西宁市国土资源局相关部门。初始登记所需资料 1.领取个人土地使用权申请书1份；2.售房单位整宗地土地证复印件(变更后的土地证)；3.整幢楼建筑面积计算表复印件1份；4.整幢楼住户清单(楼号、单元、房号、户主、建筑面积)；5.个人房产证复印件1份；6.房主身份证复印件1份；7.购房协议书复印件1份；8.个人宗地图2份(包括原件)。 房屋上市交易变更登记 一、原户主以划拨方式取得：1.领取个人变更土地使用权申请书1份；2.新房主身份证复印件2份；3.新房主房产证复印件2份；4.房屋买卖契约复印件1份；5.土地收益金发票复印件1份；6.土地使用证原件；7.土地证复印件1份(图纸可缩印)；8.宗地图2份。 二、原户主以出让方式取得：1.领取个人变更土地使用权申请书1份；2.新房主身份证复印件2份；3.新房主房产证复印件2份；4.房屋买卖契约复印件1份；5.土地使用证原件；6.土地证复印件1份(图纸可缩印)；7.宗地图2份。(西海都市报 作者：燕卓) -------------------------- |
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2008/04/18 15:39:16
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扎西
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7楼 出租房能否抵押 两年前，市民李某将位于西宁市城西区的两间空房租给了张某。他们订立了一份房屋租赁合同，合同约定，租期为3年，每月租金300元。随后，李某因急需用钱，向郝某借款8万元。郝某提出，需以李某的两间房屋作抵押，李某表示同意。双方订立了书面合同，约定如果李某两年后不能还清借款，就将位于城西区的两间房屋作价转让给郝某。 李某借钱经商亏本，无力偿还欠款，只好按合同约定，将房屋作价8万元转让给郝某以充抵债务，双方办理了房屋过户手续。李某随即通知租房的张某，要求他在10日内搬出。 张某认为，李某与郝某的抵押合同是无效的，因为李某已经将房屋租赁给他，房屋租赁合同尚未到期，抵押时并未征得他的同意。张某不愿解除合同，并表示愿意以市价7万元购买两间房屋。此时，李某坚决要求张某搬出。双方为此发生纠纷。 房屋租赁期间的抵押合同是否有效呢？据了解，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为(《房地产法》)。《城市房地产管理法》第49条规定：房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面合同。对于抵押合同，法律设定了禁止性规定。《担保法》第40条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有，此为流质契约。流质契约时，抵押人和抵押权人事先约定的在债务清偿期届满，而抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移给抵押权人所有的合同。法律禁止流质契约的目的在于防止债务人因一时急于借款，便以高价的抵押物作为少额债权的担保，到清偿期到来后因不能清偿债务便失去了抵押物的所有权。 《担保法》第48条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。这说明，抵押人负有书面告知的义务。这个案例中，李某和郝某签订抵押合同时，并没有通知张某。 “抵押权设定后并不移转占有，不影响承租人对房屋的占有和使用。”即使李某至债务履新期届满不能还债，郝某也不能侵犯张某的承租权，而且，张某还可以以承租人身份，通过主张优先购买权而维护他的利益。 所以，作价转让房屋的抵押合同没有侵害张某的优先购买权，抵押有效。然而，张某要实现优先购买权，必须与其他买受人出于同等条件下。所谓同等条件，主要指价格条件。优先购买人张某在支付同等价格的条件下，享有优先他人购买房屋的权利，张某要主张优先购买，也必须以8万元价格购买房屋。张某坚持以7万元的价格购买这套房屋，显然与郝某不处于同等条件下，因此，他也就丧失了优先购买的条件。不过，按照“买卖不破租”的规则，原租赁关系对张某依然有效，在租赁期未满之前，郝某不得以自己办理房屋过户手续为由要求张某搬出。(西海都市报 作者：芦舜) -------------------------- |
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2008/04/18 15:41:29
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扎西
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8楼 物业服务：业主最关注房屋质量 如何妥善处理 房屋质量问题一直是投诉较多的问题之一。这个问题如果处理不当，会直接影响业主跟物业管理公司和开发商之间的关系。如何妥善处理业主关于小区房屋质量问题的投诉，避免激化业主与物管公司、开发商之间的矛盾呢？青海汇通物业管理有限责任公司总经理柴国璋介绍，房屋质量问题是最让他头疼的问题之一，房屋质量问题又主要集中在土建、水电线路、门窗等方面。 多层住宅室内的裂缝问题常常让住户头痛不已。一住户家的卧室,西面的一堵墙裂缝较多，尽管施工单位处理了多次，但问题一直没有得到解决，业主很不满意。原来，以前施工单位的处理方法是把有裂缝的墙面铲掉重新做。由于新刷材料跟原有材料的配比不一、干湿度不一，交接处的水泥砂浆很容易开裂。于是，住户便将矛头对准了物业公司，认为是物业公司服务工作没有做到位，所以他交物业费。物业公司工作人员随后又到住户家检查裂缝情况，并与开发商协调此事,提出了使用弹性涂料的修补方案。经处理，墙面再也看不出原来的裂缝了。住户才满意地缴纳了物业费。等到住户心平气和后，物业公司才向业主解释了物业公司的服务范围等，使业主明白，物业公司不是什么都能管的。在之后的工作中，业主很配合物业公司。 在小区日常物业管理中，污水池管道堵塞的事也时有发生。污水流动不畅，秽物沉积在管道内，只要一用坐便器，秽物就会随沼气一起喷溅而出。为此，负责的物业公司会专门请来专业公司对小区内所有的污水池清理，把所有管道堵塞的地方都找出来。经过一段时间的忙碌，彻底解决了这个问题。有的物业管理公司嫌这种事情处理起来太麻烦，采取能拖则拖的方法。有些施工方在施工过程中没有很好维护，物业管理公司没有对污水池进行彻底清理，污水管道一度被堵塞。 另据了解，在房屋质量问题投诉中，有相当一部分是由于业主自身装修不当带来的后遗症。例如，有位住户装修时打算重新开一扇卫生间的门。数月后业主装修完毕准备入住，却发现卧室内的木地板下面有积水。接到业主反映后，物业公司工作人员经过检查，发现积水的原因正是业主在另外开门时，把卫生间的挡水墙敲掉的缘故。 柴经理说，物业公司在业主装修前，都会请业主填写装修施工承诺表，要求业主不擅自开工、不擅自改动线路等，而且物业公司在之前也会对房屋质量进行全面检查，包括检查水电、门窗的情况，对厨房卫生间进行渗水实验，对下水管、地漏的堵塞情况进行检查等等。经物业公司人员检查确认没有什么问题后，才把房屋交付给业主，力争将因房屋质量问题而引起的装修损失降到最低。在业主装修过程中，物业管理公司派出工作人员现场指导，提醒业主需要注意的诸多事项。另外，住户装修时，如果楼上是空置房的，物业管理公司会对每个下水口通水，检查是否堵塞。防止楼下住户吊顶后发现漏水情况。(西海都市报 作者：雅宁 王复莲) -------------------------- |
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2008/04/18 15:42:59
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扎西
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9楼 西宁市推出多项措施进一步提高物业管理水平 为配合《西宁市物业管理条例》的实施，西宁市政府推出多项措施进一步提高全市物业管理水平。首先，规范建设单位前期物业管理行为。要求建设单位在销售物业之前，制定业主临时管理规约。向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，须包含前期物业服务合同约定的内容，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺；物业管理企业承接物业时，应当查验物业共用部位、共用设施设备，并与建设单位办理承接验收手续，签订移交协议，明确双方责任。 其次，新建物业管理项目落实物业管理招投标制，对已建成的3万平方米以上的住宅小区和两万平方米以上的非住宅物业，按建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》的要求实行招投标，引入竞争机制，推动物业管理企业服务水平的不断提高，消除房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，为物业管理企业参与平等竞争创造机会。 同时，加强前期物业服务装修管理。根据《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部第110号)规定：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。物业管理企业应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修委托的装饰装修企业。装修人，或装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。 加强物业管理企业资质管理。按照建设部《物业管理企业资质管理办法》，严格执行物业管理市场准入制度。完善资质动态管理，实行资质年检制度，将物业管理企业的业绩与资质与日常管理升降挂钩。对于服务管理水平低、群众意见大、投诉多的物业企业责令限期改正或依法取消其物业管理资质，逐步优化我市物业管理行业队伍。 另外，推行业主按其承受能力约定收费标准的新机制。对已选举成立业主委员会的住宅小区，积极推行业主大会、业主委员会按其消费承受能力与物业管理企业通过合同方式约定服务内容和收费标准，同时推行业主大会、业主委员会按服务内容，自主约定单项单款服务的菜单式收费。(西海都市报 作者：张廷锋 唐超月) -------------------------- |
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2008/04/18 15:44:28
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扎西
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10楼 住房刚性需求仍较大 省城房价不会大涨大跌 住房刚性需求仍较大作为省会城市、西北中心城市之一，西宁市住房刚性需求仍比较大。比照西宁市买房群体对商品房的刚性需求，在供应结构逐步合理，保障性住房增多的情况下，今后的供应量应该与需求平衡。继2007年房地产开发及住房建设施工面积达467万平方米，今年，计划建设规模达400万平方米。 目前，城西、城中区商品房出售均价是每平方米2800元-2900元；城东、城北区商品房出售均价是每平方米2400元-2500元。这个价格较去年有所上涨，主要原因是市区住房建设用地紧张、新建房源少，新建房主要集中在城区老旧楼区。这种情况下，西宁楼市存在有房不售、等待房价上涨的情况。另外，市民也有“买涨不买落”的心态。例如，前两年城南新区的商品房价位在每平方米900元至1300元时，鲜有人问津，现在，每平方米涨到1800元以上，购买者日益增多。当然，这也与城南新区的配套基础设施建设日趋完善等原因有关。 中小户型的总需求量大 面对渐增的住房需求和看涨的房价，买房群体是如何看待的呢？在青海省人民医院工作的张先生34岁了，爱人是护士，结婚后，一直和父母一起住。他给记者算账：他两人收入还算稳定，分别是2800元和2000元，每月家庭支出大约在3000元，目前有3万元存款。“如果在城区买一套90平方米到120平方米的商品房，价格在30万元左右。我们如果现在买房，交首付挺困难；假如要贷款，需25万元，如果15年还清，按现行年利率计算，每月要支出2000元以上。如果租房，按月租金700元算，算是比较贵的房租了，1年租金8400元。所以，我觉得租房更合算。但是，如果买90平方米以下的房子，无论是首付还是月供，压力都要小得多，但这样的房子很难找。” 在西宁市城北区幸福家园购买了80平方米房子的刘先生说：“并非我们不喜欢大房子，房子大，总价高，工薪阶层是承受不起的，即使贷款也很吃力，对普通居民而言，大户型是水中月镜中花。”他说，当初选择中小户型也是参照自己的实际情况。按照均价2500元左右计算，一套80平方米的住宅总价20万元左右，当初首付不到8万元，减轻了购房压力。 据《西宁市城市住房建设发展规划(2006年-2010年)》统计显示， 120平方米以下的中小户型住宅占总需求比例很大，占到一半以上。业内人士认为，年轻人逐渐成为西宁购房市场的主力军，这部分人积蓄有限，工作时间短，因此，总价低、面积小、功能全的中小户型就成为他们安家置业的最佳选择。 房价不会大涨大跌 虽然不少人谈到房价时都感到有压力，但西宁市的房价水平在全国范围来说，排在倒数几位。对于房价将来的走势，省城许多房地产商表示，西宁房地产开发较外地比，有发展空间，因此，西宁房价将维持稳中有升的态势。 在未来3年到5年，西宁房价不会像外地一些城市出现大跌或大涨现象。以城东区夏都1号楼盘为例，去年推出的住宅楼均价为每平方米2500元。据夏都1号一名工作人员介绍，房价是由建设成本等因素决定的，随着今年夏都1号几栋楼的竣工，这里的房价可能突破每平方米2500元。 2008年，我省将对廉租住房、经济适用房、限价商品房和中低价位、中小套型普通商品房的结构比例、建设规模予以明确，并具体落实到地块、项目，要求新开工的商品住房套型面积90平方米以下比例要达到70%以上。西宁市也全面推进住房保障工作，加快今年确定廉租住房集中新建、商品房配建、旧房收购工作计划的落实，除配建房以外，新建和收购住房要确保年底全部竣工入住。 在完善住房供应结构方面，今年西宁市将制订并公布住房建设两年计划和5年规划，通过年度计划实现住房供应结构的调整，进一步调整住房供应结构，切实解决好人民群众“住有所居”问题。 （西海都市报 作者：崔振林） -------------------------- |
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2008/04/18 15:48:53
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扎西
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11楼 青海房价上涨增幅减缓 房价理性平稳是基调 自去年10月份以来，广州、深圳部分楼盘价格开始出现松动迹象，一些住宅新盘采取了低价开盘策略。一时间，有关广州部分楼盘打折促销、深圳商品房成交均价下跌以及北京、上海楼市成交量大幅萎缩等现象，引起了房地产业内外的广泛关注，并导致中国楼市会否出现拐点的争论高涨。近年来，青海的房地产也经历了一个升温较快的涨价阶段，尤其是2004年以来，房价上涨幅度较大，区域性价格增长尤其明显。但专家在调研青海房地产市场涨价情况后认为，根据成本核算和全国房价走势而言，青海的房价应该用“理性”形容。2007年年底，西宁市房价跨越了3000元的大关，业内人士认为，省城房价上涨仍有空间。事实是，2008年年初，西宁市的房价的确仍有上涨。专家更是认为，虽然廉租房、经济适用房等保障性住房相继“落地”，但距离普通商品房与保障性住房两个市场的真正形成还需要一段时间。在这种“混沌”的市场状态下，开发商已握有的土地和房子便成为他们手中最大的筹码。所以，省城房价上涨仍有空间。但是，房价上涨增幅减缓，房价更加趋于理性，是青海房价的基调。 开发商等既得利益集团鼓吹房价上涨的声音从来就没有停止过。但是，“房价无限上升”论也是无稽之谈。针对楼市出现拐点，一些开发商也开始鼓吹房价要持续大涨，甚至声称要涨10年等等。房价再涨10年会是什么状况？国家相关经济专家也给出了分析：按照现在的价位，10年后深圳市的房价平均每平方米将达到53.82万元，买一套120平方米的商品房需要6458.4万元，一个三口之家平均月收入达到89.7万元，且不吃不喝才能在合理年限内买得起这样一套商品房，而现在贵得令人咂舌的“汤臣一品”比10年后的经济适用房还要便宜得多。 如果房价按照上述速度持续上涨10年，那么，能买得起住房的只能是少数亿万富翁和一些年薪上千万的高管，现在的白领阶层也将面临无家可归、露宿街头的窘境。当绝大多数人都因买不起房而被排挤出市场之外的时候，市场将失去效率和公平，社会将失去最起码的温情。这只会导致两种结局：一是房市崩盘，房价在泡沫的破灭声中现出本来的价值。二是社会动荡，甚至可能两种情形一起出现。 假如收入也保持与房价同等的速度上涨，一个家庭的月收入达到十几万甚至几十万元，那么，我国的通货膨胀会达到什么地步呢？这不难想象，房价的上涨并不是孤立进行。如房价上涨持续10年，独生子女一代不仅面临着巨大的购房压力，还将面临着同时赡养两个家庭老人的重担，这无疑将成为这一代人的不可承受之重。同时，住房将从工具变成目的，成为人们的理想和奋斗目标，年轻一代的创造力将被牢牢绑架在住房的车轮上。人们的生活将不再轻松，笑容将被忧愁驱赶殆尽，沉重和无奈将主宰人们的精神家园。真的到了那个时候，即使勉强能够买得起房，我们除了住房还能有什么？ 房价不仅是我们普通百姓心之所系，更为政府所关注。人人住得起房，人人住得好，是我们所向往的，也是政府所努力的。在经济适用住房、廉租住房等保障性住房体系的健全下，在政府宏观调控努力下，房价，不再是我们唯一关注的。(西海都市报 作者：刘慧兰) -------------------------- |
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2008/04/18 15:50:08
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赖肚瓜王子
头衔： 小学生 注册日期： 2007/11/23 发贴数： 34 精华数： 0 共享收藏 |
12楼
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2008/04/18 16:11:16
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豆豆
头衔： 中学生 注册日期： 2007/12/31 发贴数： 103 精华数： 0 共享收藏 |
13楼 物业服务：业主最关注房屋质量问题. -------------------------- |
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2008/07/27 09:17:08
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